法律问答 · 房地产
凭手写凭证买的地能办红本吗？
译自越南语原文；如有出入，以越南语原文及法律为准。
本文正等待律师审核。各项规定均注明出处；法律条文不明确之处，文中已说明。
有可能，前提是您在法律允许的时间节点之前购买。2014年7月1日之前凭手写凭证（giấy tay）购买的无文件土地，或2024年8月1日之前凭手写凭证购买的有文件、有证土地，通常仍可为买方发证。自2024年8月1日起凭手写凭证购买的则无法过户，因为土地买卖合同必须经公证或认证（Đ.27 khoản 3《2024年土地法》Luật Đất đai 2024）。
手写买地凭证有法律效力吗？
手写凭证可以证明双方已达成协议并已付款，但不足以办理过户。土地使用权转让合同必须经公证或认证（Đ.27 khoản 3 điểm a《2024年土地法》）。卖方还必须持有证书，土地无争议、未被查封、仍在使用期限内（Đ.45 khoản 1）。
如果双方已履行至少三分之二的义务，例如买方已付了大部分款项并已接收土地，即使形式不合规定，一方也可以请求法院承认交易的效力（Đ.129 khoản 2《2015年民法典》Bộ luật Dân sự 2015）。取得判决后，您再办理发证或过户手续。
尚无证书的土地，2014年7月1日前凭手写凭证购买的怎么办？
您可以以正在使用土地的人的身份申请首次发证。法律允许为2014年7月1日之前稳定使用土地、无文件、无争议、无违法行为的人发证（Đ.138《2024年土地法》）。卖方在卖给您之前使用土地的时间，通常可用于确定开始使用的时间。
根据《第101/2024号议定》（2024年颁布的原版）第42条第1款（Đ.42 khoản 1 Nghị định 101/2024/NĐ-CP），在以下情形下，买方办理首次发证手续无需办理转让手续，土地机关不得要求提供公证合同：
- 2014年7月1日之前受让，土地没有 Đ.137 规定的文件。
- 2024年8月1日之前受让，土地有 Đ.137 规定的文件（例如1993年10月15日之前的文件、合法继承或赠与的文件）。
- 从按 Đ.45 khoản 4 继承土地使用权的人处受让。
法律还允许在以下情况下发证：土地文件上是他人的名字，附有转让文件，2024年8月1日之前尚未办理手续，且土地无争议（Đ.137 khoản 5《2024年土地法》）。
土地已有登记在卖方名下的证书，凭手写凭证购买的怎么办？
如果您在2024年8月1日之前受让，土地已有证书，您持有证书原件，且买卖凭证上有双方的签字，则《第101/2024号议定》第42条第2款（Đ.42 khoản 2 Nghị định 101/2024/NĐ-CP）规定如下：
- 您提交变更登记申请、证书原件和买卖凭证。
- 土地登记办公室通知卖方和乡级人民委员会进行公示。如果不清楚卖方地址，则在地方报纸上刊登3次，费用由您承担。
- 30天后无人请求解决争议的，向您发证。
- 如果有人提出争议，您将被引导至有权机关解决争议（请看土地争议须在乡调解）。
关于文件的说明： 《第101/2024号议定》第42条（Đ.42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP）自2025年7月1日起已失效（Đ.21 khoản 4 Nghị định 151/2025/NĐ-CP），相关手续转入《第151号议定》的附录。自2026年1月31日起，省级人民委员会颁布本省的土地手续（Đ.15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP）。上述情形和步骤是政府已规定的框架。我们尚未能逐一对照各省的手续，因此您需要向土地所在地的一站式窗口询问。
2024年8月1日之后凭手写凭证购买的怎么办？
仅凭手写凭证您很难获发证书。通常的处理办法是：
- 如果卖方仍愿意配合且土地符合转让条件，与卖方重新签订经公证的合同。请看房屋土地买卖合同公证。
- 如果您已付款并接收土地而卖方不肯重新签约，起诉请求承认合同（Đ.129 khoản 2《2015年民法典》）。请看民事案件起诉手续。
- 如果合同无法得到承认，请求返还款项并赔偿。
凭手写凭证买的地，国家收回时能获得补偿吗？
有可能。从有合法权利的人处按规定受让土地使用权但尚未完成登记的人，仍属于可获土地补偿的情形（Đ.95 khoản 2 điểm d《2024年土地法》）。如果手写凭证不合规定，能否获得补偿取决于您是否符合 Đ.137、Đ.138 的发证条件。请看土地被收回如何补偿。
需要保留哪些文件？
- 手写买卖凭证原件，有双方及见证人（如有）的签字。
- 收款收据。
- 证书原件（如卖方已交付）。
- 以您名义缴纳土地税的收据、常住登记文件、该地块的水电费发票。
- 卖方身份证件的复印件和联系信息。
何时应咨询律师
- 卖方已去世，继承人不承认该买卖。
- 卖方已将证书抵押给银行或卖给了他人。
- 您只买了地块的一部分，且该部分小于分割地块的最小面积。
- 手写凭证上只有卖方丈夫或妻子一人的签字。请看夫妻卖地只有一人签字的案例。