丈夫卖了共同土地而妻子未在合同上签字，能要回来吗？

案情： 1996年，一名丈夫将一栋建在约160 m²住宅用地上的房子卖给他人，价格110两黄金。合同为手写，只有丈夫签字，妻子没有签字。买方付清了款项，接收房屋，拆除重建并让亲属居住。卖方一家仍住在旁边剩余的土地上。黄金分给了子女。大约十年后，卖方一家不让买方办理手续，并以妻子从未签字为由，要求收回一条宽23 m²多的临街地块。

简短回答： 很难要回。第04/2016/AL号判例（Án lệ số 04/2016/AL）认定：房屋土地属于夫妻共同财产，即使只有一人签订合同，如果有充分依据表明卖方已收足款项，另一方知道出售、共同使用了款项，买方已接收并公开管理、使用而另一方未反对，则必须视为另一方已同意。合同予以承认。

分析

房屋土地属于共同财产时，出售必须经夫妻双方协商一致（Đ.35 khoản 2《2014年婚姻家庭法》Luật Hôn nhân và gia đình 2014）。通常情况下，缺少夫或妻一方签字的合同可以被请求宣告无效。

第04号判例并没有废除这一规则。判例表明，同意不一定要以签字体现，也可以从行为中推断：

知道出售： 妻子同住，亲眼看到买方前来接收房屋、拆除重建。
共同享用款项： 卖房所得黄金在家中共同使用，分给了子女。
长期不反对： 近十年没有提出异议。
补充证据： 丈夫后来还写了一份“承诺书”，借回已卖土地的一部分盖房，说明全家都认为那块地已经卖掉。

最高人民法院认为，这些事实足以认定妻子已经同意。判例是各法院在审理类似案件时研究、适用的依据（Đ.8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP）。

关键在于证据。只有在能证明知情、共同享用款项和未反对这几点时，法院才会适用判例。如果未签字的妻子或丈夫确实不知情，或款项只由一人掌握，结果可能不同。

法院是如何判决的？

一审（2008年4月25日第27/2008/DS-ST号判决）： 判令卖方将23.4 m²的地块归还买方。买方支付卖方在该地上所建工程的价值约1380万越南盾。
二审（2008年9月4日第162/2008/DS-PT号判决，最高人民法院驻河内上诉庭）： 仍判令归还土地。卖方自行承担违法建造工程的价值并须拆除。买方可以开辟专用通道。
监督审（giám đốc thẩm）（2010年3月3日第04/2010/QĐ-HĐTP号决定，最高人民法院法官委员会）： 检察院提出抗诉，请求撤销两份判决。法官委员会不接受抗诉，维持二审判决。理由：妻子知道并同意出售；买卖价格已得到证明；所卖土地的界限包括争议地块；买方已付清款项。

2016年4月6日，法官委员会通过将本案定为第04/2016/AL号判例。

我们已删去当事人的姓名和地址。判例全文见人民法院杂志（Tạp chí Tòa án nhân dân）。

您应该怎么做？

如果您是买方：

如今，买卖土地必须经过公证或认证（Đ.27 khoản 3 điểm a《2024年土地法》Luật Đất đai 2024）。请要求卖方夫妻双方一起在公证员面前签字。请看房屋土地买卖合同公证。
如果证书上只写一个人的名字，要问清楚该财产是否在婚姻存续期间形成。法律要求属于共同财产的须写上夫妻二人的名字，除非二人约定只写一人（Đ.135 khoản 4《2024年土地法》）。
如果已经只凭一人签字买了地，要保留一切表明另一方知情并共同享用款项的证据：有签字的收据、短信、证人、您多年公开居住的事实。

如果您是未签字的妻子或丈夫：

一旦得知出售，尽早以书面形式提出反对。
不接收、不使用卖房卖地的款项。
尽早起诉请求宣告合同无效。请看民事案件起诉手续并查找区域法院。

手写的买地合同能被法院承认吗？

有可能。第04号判例中的案件就是1996年的手写合同。对于现在的交易，如果合同形式不合规定，但各方已经履行了至少三分之二的义务，法院可以应一方请求承认其效力（Đ.129 khoản 2《2015年民法典》Bộ luật Dân sự 2015）。请看手写买地凭证能否办理红本。

土地登记在户名下时也适用第04号判例吗？

第04号判例讲的是夫妻共同财产。登记在户名下的土地是多名成员的共同财产。此时法院会考察所有共有土地使用权成员的意愿，而不仅仅是夫妻。法院可能采用类似的推理方式，但并不确定。

多久之后就不能再起诉要回？

视请求而定。请求宣告合同无效有《民法典》规定的单独时效。关于土地使用权的争议则不适用起诉时效（Đ.155 khoản 3《2015年民法典》）。由于时效的确定较为复杂，您应尽早咨询律师。

何时应咨询律师

您发现妻子或丈夫已出售或抵押您未签字的共同房屋土地。
尽管您已付清款项，卖方多年后仍要求收回土地。
卖方已去世，继承人不承认该交易。
手写凭证上的价格与实际支付的金额不同。