법률 Q&A · 토지·주택
토지 분쟁은 소송 전에 반드시 사(xã)에서 조정을 거쳐야 하나요?
베트남어 원문을 번역했습니다. 차이가 있으면 베트남어 원문과 법령이 우선합니다.
변호사 검토 대기 중입니다. 각 규정에 출처를 표시했으며, 법령이 불분명한 부분은 그렇게 밝혔습니다.
네, 누가 토지사용권을 가지는지에 관한 분쟁이라면 그렇습니다. 권한 있는 기관이 해결하기 전에 당사자들은 토지 소재지의 사급 인민위원회(Ủy ban nhân dân cấp xã)에서 조정(hòa giải)을 거쳐야 합니다 (Đ.235 khoản 2 Luật Đất đai 2024). 조정이 성립하지 않으면 법원에 소송을 제기하거나, 토지에 서류가 없다면 사급 인민위원회 주석에게 해결을 청구하는 것을 선택할 수 있습니다. 토지에 관한 매매계약, 상속, 재산 분할 분쟁은 법원 지침에 따르면 이 단계를 거칠 의무가 없습니다.
어떤 분쟁이 사에서 조정을 거쳐야 하나요?
Đ.235 khoản 2 Luật Đất đai 2024에 따르면, 권한 있는 기관이 Đ.236에 따라 토지 분쟁을 해결하기 전에 당사자들은 토지 소재지의 사급 인민위원회에서 조정해야 합니다.
최고인민법원은 더 구체적으로 안내합니다 (Đ.3 khoản 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).
- 누가 토지사용권자인지에 관한 분쟁은 사에서 조정하지 않았다면 소송 제기 요건을 갖추지 못한 것입니다. 법원은 소장을 반려합니다. 예: 경계 분쟁, 침범, 두 사람이 모두 한 필지의 주인이라고 주장하는 경우.
- 토지에 관한 양도, 증여, 저당 계약 분쟁, 상속 분할, 부부 공동재산인 토지 분할 같은 토지사용권과 관련된 그 밖의 분쟁은 사에서의 조정이 소송 제기 요건이 아닙니다.
결의 04/2017은 토지법 2013이 시행 중일 때 공포되었습니다. 지금까지 이를 대체하는 문서는 확인되지 않았고 법원은 여전히 이를 인용합니다. 확실하지 않다면 소장 반려를 피하기 위해 먼저 사에 조정 신청서를 내는 것이 좋습니다.
사에서의 조정은 어떻게 진행되나요?
Đ.235 khoản 2 Luật Đất đai 2024에 따르면:
- 토지 소재지의 사급 인민위원회에 조정 신청서를 제출합니다.
- 사급 인민위원회 주석이 조정위원회(Hội đồng hòa giải)를 구성합니다: 사 주석 또는 부주석이 위원장이 되고, 사 조국전선(Mặt trận Tổ quốc) 대표, 지적 담당 공무원, 토지의 내력을 잘 아는 오래 산 주민(있는 경우)이 참여합니다.
- 조정은 사가 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 끝나야 합니다.
- 결과는 조서로 작성하며, 당사자들이 서명하고 조정 성립 또는 불성립을 확인합니다. 한쪽이 서명하지 않으면 위원장과 위원들이 서명하고 사의 직인을 찍어 당사자들에게 보냅니다.
조정이 성립하여 경계, 면적 또는 토지사용자가 바뀐다면, 결과 인정 문서를 받은 때부터 30영업일 이내에 당사자들은 이 문서를 권한 있는 기관에 보내 등록, 증명서 발급을 받습니다 (Đ.235 khoản 4).
조정 불성립 조서는 중요한 서류입니다. 소장과 함께 제출합니다.
조정이 성립하지 않으면 어디에 신청하나요?
토지에 서류가 있는지에 따라 다릅니다 (Đ.236 Luật Đất đai 2024).
| 토지 상태 | 해결 기관 |
|---|---|
| 당사자 중 한 명에게 토지증명서(sổ đỏ, sổ hồng) 또는 Đ.137에 따른 서류가 있는 경우; 또는 토지에 부착된 재산에 관한 분쟁 | 법원 |
| 어느 당사자에게도 증명서나 Đ.137에 따른 서류가 없는 경우 | 선택: 권한 있는 인민위원회에 신청하거나 법원에 소송 제기 |
인민위원회를 선택했고 당사자가 모두 세대, 개인이라면, 2025년 7월 1일부터 현급 주석 대신 사급 인민위원회 주석이 해결합니다 (Đ.5 khoản 2 điểm g Nghị định 151/2025/NĐ-CP). 결정에 동의하지 않으면 30일 안에 행정소송을 제기하거나 성급 인민위원회 주석에게 이의신청합니다 (Đ.236 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2024).
어느 법원에 소송을 내나요?
2025년 7월 1일부터 1심 민사사건은 지역인민법원(Tòa án nhân dân khu vực)이 해결합니다 (Đ.35 Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật 85/2025/QH15로 개정). 부동산 분쟁은 부동산 소재지 법원만 관할권이 있습니다 (Đ.39 khoản 1 điểm c Bộ luật Tố tụng dân sự). 사, 방별 지역법원 찾기를 이용하고 민사소송 제기 절차를 참고하세요.
토지 분쟁에도 시효가 있나요?
없습니다. 토지법에 따른 토지사용권 분쟁의 해결 청구에는 소송 시효가 적용되지 않습니다 (Đ.155 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015). 다만 계약이나 상속 분쟁에는 별도의 시효가 있으므로 오래 미루지 마세요.
조정에 가져갈 서류는 무엇인가요?
- 토지, 분쟁 상대방, 본인의 요구를 명확히 적은 조정 신청서.
- 가지고 있는 토지증명서 또는 토지 서류 사본.
- 지도, 지적 발췌본, 경계표와 경계 사진.
- 관련 매매, 증여, 상속 서류.
- 증인, 토지의 내력을 아는 사람의 이름과 주소.
변호사와 상담해야 할 때
- 사가 신청서를 받지 않거나 30일이 지나도록 조정을 열지 않는 경우.
- 상대방이 분쟁 토지 위에 이미 집이나 건축물을 지은 경우.
- 분쟁에 여러 상속인이 관련되거나 토지가 세대(hộ gia đình) 명의인 경우.
- 예를 들어 양도 금지처럼 법원에 긴급 임시조치를 청구해야 하는 경우.