법률 Q&A · 토지·주택
2026년 농지를 주거용지로 바꾸면 토지사용료는 얼마인가요?
베트남어 원문을 번역했습니다. 차이가 있으면 베트남어 원문과 법령이 우선합니다.
변호사 검토 대기 중입니다. 각 규정에 출처를 표시했으며, 법령이 불분명한 부분은 그렇게 밝혔습니다.
농지를 주거용지로 바꾸려면 국가기관의 허가를 받아야 하고 토지사용료(tiền sử dụng đất)를 내야 합니다 (Đ.121 Luật Đất đai 2024). 2026년 1월 1일부터 이 금액은 토지가격표와 조정계수에 따라 계산한 주거용지 금액과 농지 금액의 차액입니다. 주거용지와 같은 필지에 있는 정원·연못 토지는 우대를 받아, 한도 내에서는 차액의 30%만 내며 이는 한 번만 적용됩니다 (Đ.10 khoản 2 điểm c Nghị quyết 254/2025/QH15).
농지를 마음대로 주거용지로 바꿀 수 있나요?
없습니다. 주거용지를 포함한 비농업용지로 농지를 전환(chuyển mục đích)하려면 권한 있는 국가기관의 허가가 필요합니다 (Đ.121 khoản 1 điểm b Luật Đất đai 2024). 농지에 마음대로 집을 짓는 것은 위반입니다.
허가의 근거는 승인된 계획(quy hoạch)입니다. 세대·개인이 주거지역 안이나 주거용지와 같은 필지의 농지를 주거용지로 바꾸는 경우, 법은 현급 토지이용계획 또는 도시 일반계획·구역계획을 근거로 합니다 (Đ.116 khoản 5). 2025년 7월 1일부터 현급이 없어졌고, 결의 254는 현급·사급 토지이용계획을 새로 수립하지 않을 수 있게 했습니다 (Đ.12 khoản 3 điểm b). 따라서 서류를 내기 전에 사급 토지관리기관에 해당 필지가 어떤 용도로 계획되어 있는지 물어보는 것이 좋습니다.
2026년 1월 31일부터 용도 전환 허가 권한은 성급 인민위원회에 있으며, 성급 인민위원회는 다른 기관이나 사람에게 분권·위임을 결정할 수 있습니다 (Đ.14 khoản 1 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). 많은 성에서는 이 업무가 사급에 맡겨질 수 있습니다. 해당 성의 공공서비스 포털에서 절차를 확인하세요.
토지사용료는 어떻게 계산하나요?
일반 공식 (Đ.10 khoản 2 điểm a Nghị quyết 254/2025/QH15):
납부액 = 주거용지 가격으로 계산한 토지사용료 − 농지 가격으로 계산한 토지사용료
계산에 쓰는 토지 가격은 성의 토지가격표(bảng giá đất) 가격에 토지가격 조정계수(hệ số điều chỉnh giá đất)를 곱한 것입니다 (Đ.5 khoản 1 Nghị quyết 254/2025/QH15; Đ.3 khoản 2 Nghị định 50/2026/NĐ-CP). 토지가격표는 성급 인민의회가 결정하며 2026년 1월 1일부터 적용됩니다 (Đ.7 khoản 3 Nghị quyết 254/2025/QH15).
토지사용료 징수율은 차액의 100%이며, 규정에 따라 감면되는 경우는 예외입니다 (Đ.3 khoản 5 Nghị định 50/2026/NĐ-CP).
어떤 경우에 30% 또는 50%만 내나요?
낮은 징수율은 다음 토지를 주거용지로 바꿀 때 적용됩니다 (Đ.10 khoản 2 điểm c Nghị quyết 254/2025/QH15).
- 토지사용권 인정 시 확정된, 주거용지와 같은 필지 안의 정원·연못·농지.
- 원래 주거용지에 딸린 정원·연못이었으나, 권리 이전을 위해 분리되었거나, 2014년 7월 1일 전에 지적도 측량 시 측량기관이 별도 필지로 나눈 토지.
징수율:
| 주거용지로 바꾸는 면적 | 납부율 |
|---|---|
| 지방의 주거용지 배정 한도 이내 | 차액의 30% |
| 한도 초과, 단 한도의 1배 이하 | 차액의 50% |
| 한도의 1배 초과 | 차액의 100% |
부수 조건 (Đ.6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP):
- 우대 징수율은 한 세대·개인에게 한 번만, 당신이 고른 한 필지에만 적용되며, 여러 성에 주거용지가 있어도 마찬가지입니다. 신청서에 이를 서약합니다.
- 그 필지나 다른 필지의 다음 전환은 차액의 100%를 내야 합니다.
- 전환 횟수는 2024년 8월 1일부터 셉니다.
- 한도는 개인에 대한 주거용지 배정 한도로 계산하며, 세대원 수를 곱하지 않습니다.
- 두 번째로 우대를 받으려고 허위 신고하면 100%로 다시 계산되고, 연체료에 상당하는 금액을 추가로 냅니다.
주거용지에 딸린 정원·연못에서 비롯되지 않은 별도의 농지는 30%나 50% 징수율을 받지 못합니다.
예시로 보면 금액은 어떻게 계산되나요?
주택이 있는 같은 필지의 정원 토지 300 m²를 주거용지로 바꾼다고 합시다. 성의 주거용지 배정 한도는 200 m²입니다. 토지가격표(계수 적용 후)는 주거용지 m²당 1,000만 동, 다년생 작물 재배지 m²당 50만 동입니다. 차액은 m²당 950만 동입니다.
| 면적 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 한도 내 200 m² | 200 × 950만 × 30% | 5억 7,000만 동 |
| 한도 초과 100 m² (한도의 1배 이하) | 100 × 950만 × 50% | 4억 7,500만 동 |
| 합계 | 10억 4,500만 동 |
우대를 받지 못하는 별도의 농지라면 300 × 950만 = 28억 5,000만 동을 냅니다. 이는 계산 방법을 이해하기 위한 예시입니다. 실제 금액은 세무기관이 통지합니다.
언제 돈을 내지 않아도 되나요?
원래 합법적인 장기 안정 주거용지나 비농업용지였던 토지를 다른 용도로 바꾸어 쓰다가 다시 주거용지로 바꾸려 하고 계획에 부합하면, 토지사용료를 내지 않습니다 (Đ.121 khoản 3 Luật Đất đai 2024).
용도 전환 허가를 받은 후에는 무엇을 하나요?
- 세무기관의 납부 통지를 받고 기한 안에 납부합니다.
- 증서에 새 토지 종류가 기재되도록 변동 등록을 합니다 (Đ.133 khoản 1 điểm e Luật Đất đai 2024). 보통 토지기관이 용도 전환 서류와 함께 처리합니다.
- 필지의 일부만 바꾸는 경우, 2026년 1월 1일부터 분필(tách thửa)이 의무가 아닙니다 (분필과 최소 면적 참고).
변호사와 상담해야 할 때
- 2026년 1월 1일 전에 용도 전환 허가를 받았지만 아직 돈을 내지 않았거나, 옛 기준으로 낸 경우. 결의 254에는 이 경우에 대한 별도의 경과규정이 있습니다 (Đ.4 khoản 10 Nghị quyết 254/2025/QH15).
- 세무기관이 당신의 토지를 주거용지에 딸린 정원·연못으로 인정하지 않는 경우.
- 필지가 여러 개이고 어느 필지에 우대를 적용할지 모르는 경우.
- 필지가 교통·공공시설 계획 구역 안에 있는 경우.