2026년 7월 1일 전에 주택·토지 매매계약, 그 후 명의이전 - 베트남 개인소득세 신고 기한은?

짧은 답변: 주택·토지 양도계약을 2026년 7월 1일 전에 체결하고 매수인이 매도인 대신 세금을 내기로 약정했지만 변동등록(đăng ký biến động)을 2026년 7월 1일 이후에 하는 경우, 개인소득세(thuế TNCN) 신고 기한은 시행령 252/2026(Nghị định 252/2026/NĐ-CP) 제10조 제8항을 적용합니다. 이미 증명서(giấy chứng nhận)가 있는 주택·토지라면 기한은 늦어도 토지 법령에 따른 변동등록 기한의 마지막 날입니다. 이것이 2026년 10월 22일 자 국세청 공문 7955/CT-PC(Công văn 7955/CT-PC của Cục Thuế)의 의견입니다. 신고서를 90일 넘게 늦게 제출했더라도 세무기관이 조서를 작성하기 전에 세금과 연체료(tiền chậm nộp)를 모두 냈다면 납세자는 탈세로 제재받지 않습니다. 이 경우 시행령 125/2020 제13조 제5항에 따른 세금 신고서 지연 제출로만 제재를 받습니다. 공문은 한 질문자에게 개별적으로 답한 것이며 법규범문서(văn bản quy phạm pháp luật)가 아닙니다.

사례

한 독자가 부동산 양도 시 납세 의무에 관해 국세청(Cục Thuế)에 의견·건의를 보냈습니다. 양도계약은 2026년 7월 1일 전에 성립했고, 양측은 매수인이 매도인 대신 세금을 내기로 약정했습니다. 등록(명의이전) 절차는 2026년 7월 1일 이후에야 진행했습니다. 독자는 두 가지를 물었습니다. 개인소득세 신고서 제출 기한을 옛 규정과 새 규정 중 어느 것으로 계산하는지, 그리고 늦게 제출하면 어떻게 제재받는지입니다.

국세청은 어떻게 답했나요?

신고 기한에 관하여. 국세청은 두 시기를 비교합니다:

• 2026년 7월 1일 전: 시행규칙 92/2015(Thông tư 92/2015/TT-BTC) 제21조 제5항과 시행규칙 80/2021(Thông tư 80/2021/TT-BTC) 제88조 제3항에 따르면, 계약에 매수인이 대신 납부한다는 약정이 있으면 신고 기한은 늦어도 부동산 소유권·사용권 등록 절차를 밟는 시점입니다.
• 2026년 7월 1일부터: 시행령 252/2026 제10조 제8항 a호에 따르면, 이미 증명서가 있는 부동산은 매수인이 대신 납부하는 경우에도 신고 기한이 늦어도 변동등록 기한의 마지막 날입니다. 공문은 토지법 2024(Luật Đất đai 2024) 제133조 제3항을 인용합니다. 그 조에 열거된 변동등록 대상의 경우 토지사용자는 변동이 생긴 날부터 30일 안에 등록해야 합니다.

국세청은 경과 규정도 검토했습니다. 시행령 252/2026 제75조는 면제된 체납 세금의 부활만 다룹니다. 시행규칙 89/2026(Thông tư 89/2026/TT-BTC) 제100조는 이미 발급된 서식, 결정, 통지와 초과 납부액만 다룹니다. 둘 다 2026년 7월 1일 전에 성립한 부동산 거래에 대한 별도 규정을 두지 않습니다.

국세청의 결론: 2026년 7월 1일 전에 체결하고 매수인 대리 납부를 약정했지만 2026년 7월 1일 이후에 변동등록하는 계약에는 시행령 252/2026 제10조 제8항을 적용합니다.

세금 신고서를 늦게 내면 어떻게 제재받나요?

국세청은 조세관리법 2019(Luật Quản lý thuế 38/2019/QH14) 제141조 제1항 b호와 제143조 제11항, 조세관리법 2025 제45조 제1항과 제4항 l호, 그리고 시행령 125/2020(Nghị định 125/2020/NĐ-CP) 제13조, 제17조(시행령 310/2025로 개정)를 인용합니다. 공문은 세 가지 경우를 제시합니다:

• 기한보다 늦게 서류를 제출한 경우: 시행령 125/2020 제13조에 따라 세무 절차 위반(세금 신고서 지연 제출)으로 제재합니다. 90일 이내 지연이면 제13조 제1항부터 제4항까지의 제재 범위가 적용되며, 지연 일수에 따라 경고부터 800만~1,500만 동(8–15 triệu đồng)까지입니다.
• 서류를 제출하지 않거나 90일 후에 제출한 경우: 시행령 125/2020 제17조에 따라 탈세로 제재합니다.
• 제출하지 않거나 90일 후에 제출했지만, 세무기관이 서류 지연 제출 행위에 대한 조서를 작성하기 전에 세금과 연체료를 모두 낸 경우: 탈세로 제재받지 않고, 시행령 125/2020 제13조 제5항에 따른 세금 신고서 지연 제출로 제재받습니다.

시행령 310/2025 제1조 제10항에 따른 제13조 제5항은 세금 신고서를 기한보다 90일 넘게 늦게 제출하고, 납부할 세액이 발생했으며, 위 시점들 전에 세금과 연체료를 모두 낸 경우 1,500만~2,500만 동(15–25 triệu đồng)의 벌금을 부과합니다. 벌금이 서류상 세액보다 크면 벌금은 그 세액을 한도로 하되, 제13조 제4항 범위의 중간값보다 낮아서는 안 됩니다.

2026년 7월 1일 이후에 계약하면 신고 기한은 어떻게 계산하나요?

계약과 명의이전을 모두 2026년 7월 1일부터 하면 시행령 252/2026 제10조 제8항을 바로 적용합니다. 이 시행령은 그날부터 시행되기 때문입니다(제74조 제1항). 이미 증명서가 있는 주택·토지: 신고 기한은 변동등록 기한의 마지막 날입니다(a호). 미래에 형성될 주택(nhà hình thành trong tương lai): 계약 효력 발생일 다음 날부터 10일째 되는 날입니다(b호). 부동산 현물출자: 지분 양도, 출자 회수 또는 기업 해산일 다음 날부터 10일째 되는 날입니다(b호).

내 경우에 적용하기

공문은 구체적인 한 사례에 답한 것입니다. 공문은 법규범문서가 아니며 법률, 시행령, 시행규칙을 대신할 수 없습니다. 다음을 더 확인해야 합니다:

• 법령이 바뀌었습니다. "2026년 7월 1일 전"의 근거는 조세관리법 2019, 시행규칙 92/2015, 시행규칙 80/2021입니다. 2026년 7월 1일부터는 조세관리법 108/2025(Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15)와 시행령 252/2026이 적용되며, 시행령 252/2026은 시행령 126/2020(Nghị định 126/2020/NĐ-CP)을 대체합니다(시행령 252/2026 제74조 제3항 a호). 옛 근거는 2026년 7월 1일 전 시기에만 사용하세요.
• 30일 기준. 변동등록 기한은 공문이 인용한 토지법을 따릅니다. 토지법, 조세관리법 2019, 시행규칙 92/2015, 시행규칙 89/2026은 아직 법령 자료실에 읽을 수 있는 사본이 없으므로, 여기의 인용은 공문의 표현을 따랐습니다. 자신의 서류에서 "변동이 생긴 날"을 확인해야 합니다.
• 누가 제재받나. 시행령 125/2020 제13조의 금액은 조직에 대한 금액입니다(시행령 125/2020 제7조 제4항 a호). 개인의 경우 구체적인 금액을 세무기관에 문의하세요.
• 부동산 양도의 세율과 세금 계산 방법은 공문에서 다루지 않습니다.

변호사나 세무대리인에게 맡겨야 할 때

• 변동이 생긴 날부터 30일이 지났는데 아직 명의이전 서류와 세금 신고서를 제출하지 않은 경우.
• 계약에 매수인 대리 납부 조항이 있지만, 연체료와 벌금을 누가 부담할지 당사자 사이에 분쟁이 있는 경우.
• 부동산이 미래에 형성될 주택이거나, 여러 차례 위임을 거쳐 양도된 경우.
• 세무기관이 이미 조서를 작성했고, 탈세로 간주되는지 판단해야 하는 경우.