집과 토지가 남편이나 아내 한 사람 명의라면 이혼 시 나눌 수 있나요?

토지사용권증서(sổ đỏ)에 적힌 이름이 집과 토지의 주인을 저절로 정하지는 않습니다. 부부가 결혼 후 취득한 토지사용권은 공동재산이며, 단독으로 상속·증여받았거나 특유재산으로 산 경우는 예외입니다 (Đ.33 khoản 1 Luật HN&GĐ 2014). 분쟁이 생기면 특유재산으로 지키려는 명의자가 입증해야 하며, 입증하지 못하면 집과 토지는 공동재산으로 보아 Đ.59에 따라 나눕니다 (Đ.33 khoản 3, Đ.34 khoản 2).

증서에 한 사람 이름만 있으면 집과 토지는 누구의 것인가요?

법은 공동재산에 대한 증서(Giấy chứng nhận)에 부부 두 사람의 이름을 모두 적도록 요구하며, 부부가 달리 합의한 경우는 예외입니다 (Đ.34 khoản 1). 실제로는 이 법 시행 전에 샀거나, 절차상의 이유로, 또는 한쪽이 상대방에게 명의를 맡겨서 이름이 하나만 있는 증서가 많습니다.

증서에 한 사람 이름만 있고 분쟁이 생기면, 법은 Đ.33 khoản 3의 원칙으로 돌아갑니다: 특유재산임을 입증할 근거가 없으면 공동재산입니다 (Đ.34 khoản 2). 따라서 올바른 질문은 "누구 명의인가"가 아니라 "재산을 언제, 누구의 돈으로 취득했는가"입니다.

부모가 토지를 주었지만 서류를 만들지 않았다면?

이는 매우 흔한 분쟁입니다. 판례 03/2016/AL(Án lệ 03/2016/AL)은 다음과 같이 안내합니다: 부모가 아들(딸) 부부에게 토지를 주었고, 부부가 거주용 견고한 주택을 지었는데 부모와 가족이 반대하지 않았으며, 부부가 집과 토지를 계속적·공개적·안정적으로 사용하고 신고하여 증서를 받았다면, 자녀 부부가 토지사용권을 증여받은 것으로 판단해야 합니다.

원래 사건(최고인민법원 민사재판부의 감독심 결정 208/2013/DS-GĐT)에서 하급 법원은 부부에게 시부모에게 토지를 돌려주라고 명했습니다. 최고인민법원은 그 판단에 동의하지 않았습니다. 이 판례는 시댁이나 처가가 "잠시 살게 해 준 것"이라고 주장하는 토지에 대해 며느리나 사위가 분할을 청구할 근거가 됩니다.

반대로 부모가 자기 자녀에게만 주려면 단독 증여임을 명시한 공증 증여계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

혼인신고일 전에 산 토지는 확실히 특유재산인가요?

확실하지 않습니다. 판례 82/2025/AL은 이런 사건을 다루었습니다: 두 사람이 혼인신고서를 제출하고 결혼식을 올렸으며, 아내가 혼인신고일 몇 주 전에 자기 명의로 토지를 샀고, 매도인은 부부 두 사람에게 팔았다고 확인했습니다. 최고인민법원 재판관회의는 그 필지를 공동재산으로 판단했습니다. 혼인신고 전에 산 토지 사례의 분석을 참고하세요.

또 흔한 경우: 한 사람이 결혼 전에 집을 샀지만 대부분을 혼인 기간 중 공동 소득으로 할부 상환한 경우입니다. 특유재산과 공동재산이 섞였다면 기여한 쪽은 자신이 넣은 가액을 정산받으며, 다른 합의가 있으면 그에 따릅니다 (Đ.59 khoản 4). 구체적인 계산은 사건마다의 증거에 달려 있습니다.

명의자가 공동 소유의 집과 토지를 혼자 팔 수 있나요?

없습니다. 공동재산인 부동산을 처분하려면 부부의 서면 합의가 필요합니다 (Đ.35 khoản 2 điểm a). 증서에 한 사람 이름만 있어도 거래는 부부 간 대리에 관한 규정을 따라야 합니다 (Đ.26, Đ.34 khoản 2).

집이 부부의 유일한 거처라면, 그 집이 한 사람의 특유재산이더라도 모든 거래에 두 사람의 합의가 필요합니다. 단독 소유자는 거래할 권리가 있지만 부부의 거처를 보장해야 합니다 (Đ.31).

상대방이 이혼 전에 재산을 빼돌릴까 걱정된다면, 소장을 낼 때 재산에 대한 권리 이전 금지 같은 긴급 임시조치(biện pháp khẩn cấp tạm thời)를 법원에 청구하세요. 조건과 납부해야 할 수 있는 담보금에 대해 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

이혼 시 공동 소유의 집과 토지는 어떻게 나누나요?

주거용지와 다년생 작물 재배지는 Đ.59에 따라 나눕니다: 기여, 사정, 과실을 고려하여 반씩 나눕니다 (Đ.62 khoản 2 điểm c). 1년생 작물 재배 농지, 수산 양식지는 직접 사용할 필요와 여건이 있는 쪽을 우선하며, 그쪽이 상대방에게 정산합니다 (Đ.62 khoản 2 điểm a). 한쪽의 특유재산인 토지사용권은 그대로 그쪽에 남습니다 (Đ.62 khoản 1).

집과 토지는 보통 반으로 자를 수 없습니다. 법원은 한 사람에게 주고 그 사람이 상대방에게 차액을 지급하게 합니다 (Đ.59 khoản 3). 집이 한쪽의 특유재산이고 상대방이 거처 마련에 어려움이 있으면 6개월간 계속 거주할 수 있습니다 (Đ.63). 집과 토지 분할 부분의 소송비용은 각자 분할받은 가액에 따라 계산하며, 이혼 시 재산 분할을 참고하세요.

어떤 서류를 보관해야 하나요?

• 혼인증명서와 혼인신고서 (신고서 제출일이 중요할 수 있습니다).
• 매매계약서, 대금 영수증, 매도인에게 송금한 내역.
• 증여 문서, 유언장, 토지를 준 것에 관한 가족회의록.
• 영수증, 건축 계약서, 시공 대금을 누가 냈는지.
• 누가 집과 토지를 사용했는지에 관한 매도인, 이웃, 지방 정부의 확인 진술.

변호사와 상담해야 할 때

• 집을 짓고 오래 살았는데도 상대방 가족이 토지를 "잠시 살게 해 준 것"이라고 주장하는 경우.
• 집과 토지가 배우자 친척 명의이지만 실제로는 두 사람이 돈을 내어 산 경우.
• 상대방이 당신의 의견을 묻지 않고 집과 토지를 팔거나 담보로 잡힌 경우.