# 집과 토지가 남편이나 아내 한 사람 명의라면 이혼 시 나눌 수 있나요?

> 나눌 수 있습니다. 결혼 후 취득한 토지는 증서에 한 이름만 있어도 공동재산이며, 명의자가 특유재산임을 입증해야 합니다 (Đ.33, 34 Luật HN&GĐ).

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업데이트: 2026-11-04

토지사용권증서(sổ đỏ)에 적힌 이름이 집과 토지의 주인을 저절로 정하지는 않습니다. 부부가 결혼 후 취득한 토지사용권은 공동재산이며, 단독으로 상속·증여받았거나 특유재산으로 산 경우는 예외입니다 (Đ.33 khoản 1 Luật HN&GĐ 2014). 분쟁이 생기면 특유재산으로 지키려는 명의자가 입증해야 하며, 입증하지 못하면 집과 토지는 공동재산으로 보아 Đ.59에 따라 나눕니다 (Đ.33 khoản 3, Đ.34 khoản 2).

## 증서에 한 사람 이름만 있으면 집과 토지는 누구의 것인가요?

법은 공동재산에 대한 증서(Giấy chứng nhận)에 **부부 두 사람의 이름**을 모두 적도록 요구하며, 부부가 달리 합의한 경우는 예외입니다 (Đ.34 khoản 1). 실제로는 이 법 시행 전에 샀거나, 절차상의 이유로, 또는 한쪽이 상대방에게 명의를 맡겨서 이름이 하나만 있는 증서가 많습니다.

증서에 한 사람 이름만 있고 분쟁이 생기면, 법은 Đ.33 khoản 3의 원칙으로 돌아갑니다: 특유재산임을 입증할 근거가 없으면 공동재산입니다 (Đ.34 khoản 2). 따라서 올바른 질문은 "누구 명의인가"가 아니라 "**재산을 언제, 누구의 돈으로 취득했는가**"입니다.

| 상황 | 보통 판단되는 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 결혼 후 혼인 중 소득으로 구입 | 공동재산 | Đ.33 khoản 1 |
| 결혼 전 개인 돈으로 구입 | 특유재산 | Đ.43 khoản 1 |
| 부모가 한 사람에게만 증여했고 이를 명시한 문서가 있음 | 특유재산 | Đ.43 khoản 1 |
| 단독으로 상속받음 | 특유재산 | Đ.43 khoản 1 |
| 특유재산을 팔아 다른 집을 구입 | 특유재산 | Đ.43 khoản 2 |
| 아무도 출처를 입증하지 못함 | 공동재산 | Đ.33 khoản 3 |

## 부모가 토지를 주었지만 서류를 만들지 않았다면?

이는 매우 흔한 분쟁입니다. 판례 03/2016/AL(Án lệ 03/2016/AL)은 다음과 같이 안내합니다: 부모가 아들(딸) 부부에게 토지를 주었고, 부부가 거주용 견고한 주택을 지었는데 부모와 가족이 반대하지 않았으며, 부부가 집과 토지를 계속적·공개적·안정적으로 사용하고 신고하여 증서를 받았다면, **자녀 부부가 토지사용권을 증여받은 것**으로 판단해야 합니다.

원래 사건(최고인민법원 민사재판부의 감독심 결정 208/2013/DS-GĐT)에서 하급 법원은 부부에게 시부모에게 토지를 돌려주라고 명했습니다. 최고인민법원은 그 판단에 동의하지 않았습니다. 이 판례는 시댁이나 처가가 "잠시 살게 해 준 것"이라고 주장하는 토지에 대해 며느리나 사위가 분할을 청구할 근거가 됩니다.

반대로 부모가 자기 자녀에게만 주려면 단독 증여임을 명시한 공증 증여계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

## 혼인신고일 전에 산 토지는 확실히 특유재산인가요?

확실하지 않습니다. 판례 82/2025/AL은 이런 사건을 다루었습니다: 두 사람이 혼인신고서를 제출하고 결혼식을 올렸으며, 아내가 혼인신고일 몇 주 전에 자기 명의로 토지를 샀고, 매도인은 부부 두 사람에게 팔았다고 확인했습니다. 최고인민법원 재판관회의는 그 필지를 **공동재산**으로 판단했습니다. [혼인신고 전에 산 토지 사례](/ko/hoi-dap/tinh-huong-dat-mua-truoc-dang-ky-ket-hon.html)의 분석을 참고하세요.

또 흔한 경우: 한 사람이 결혼 전에 집을 샀지만 대부분을 혼인 기간 중 공동 소득으로 할부 상환한 경우입니다. 특유재산과 공동재산이 섞였다면 기여한 쪽은 자신이 넣은 가액을 정산받으며, 다른 합의가 있으면 그에 따릅니다 (Đ.59 khoản 4). 구체적인 계산은 사건마다의 증거에 달려 있습니다.

## 명의자가 공동 소유의 집과 토지를 혼자 팔 수 있나요?

없습니다. 공동재산인 부동산을 처분하려면 부부의 **서면 합의**가 필요합니다 (Đ.35 khoản 2 điểm a). 증서에 한 사람 이름만 있어도 거래는 부부 간 대리에 관한 규정을 따라야 합니다 (Đ.26, Đ.34 khoản 2).

집이 부부의 유일한 거처라면, 그 집이 한 사람의 특유재산이더라도 모든 거래에 두 사람의 합의가 필요합니다. 단독 소유자는 거래할 권리가 있지만 부부의 거처를 보장해야 합니다 (Đ.31).

상대방이 이혼 전에 재산을 빼돌릴까 걱정된다면, 소장을 낼 때 재산에 대한 권리 이전 금지 같은 긴급 임시조치(biện pháp khẩn cấp tạm thời)를 법원에 청구하세요. 조건과 납부해야 할 수 있는 담보금에 대해 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

## 이혼 시 공동 소유의 집과 토지는 어떻게 나누나요?

주거용지와 다년생 작물 재배지는 Đ.59에 따라 나눕니다: 기여, 사정, 과실을 고려하여 반씩 나눕니다 (Đ.62 khoản 2 điểm c). 1년생 작물 재배 농지, 수산 양식지는 직접 사용할 필요와 여건이 있는 쪽을 우선하며, 그쪽이 상대방에게 정산합니다 (Đ.62 khoản 2 điểm a). 한쪽의 특유재산인 토지사용권은 그대로 그쪽에 남습니다 (Đ.62 khoản 1).

집과 토지는 보통 반으로 자를 수 없습니다. 법원은 한 사람에게 주고 그 사람이 상대방에게 차액을 지급하게 합니다 (Đ.59 khoản 3). 집이 한쪽의 특유재산이고 상대방이 거처 마련에 어려움이 있으면 6개월간 계속 거주할 수 있습니다 (Đ.63). 집과 토지 분할 부분의 소송비용은 각자 분할받은 가액에 따라 계산하며, [이혼 시 재산 분할](/ko/hoi-dap/chia-tai-san-khi-ly-hon.html)을 참고하세요.

## 어떤 서류를 보관해야 하나요?

- 혼인증명서와 혼인신고서 (신고서 제출일이 중요할 수 있습니다).
- 매매계약서, 대금 영수증, 매도인에게 송금한 내역.
- 증여 문서, 유언장, 토지를 준 것에 관한 가족회의록.
- 영수증, 건축 계약서, 시공 대금을 누가 냈는지.
- 누가 집과 토지를 사용했는지에 관한 매도인, 이웃, 지방 정부의 확인 진술.

## 변호사와 상담해야 할 때

- 집을 짓고 오래 살았는데도 상대방 가족이 토지를 "잠시 살게 해 준 것"이라고 주장하는 경우.
- 집과 토지가 배우자 친척 명의이지만 실제로는 두 사람이 돈을 내어 산 경우.
- 상대방이 당신의 의견을 묻지 않고 집과 토지를 팔거나 담보로 잡힌 경우.

## 법적 근거

Luật Hôn nhân và gia đình 2014, VBHN 121/VBHN-VPQH năm 2025 (혼인가족법 2014) (Đ.26, 33, 34, 35, 43, 59, 62, 63); Án lệ 03/2016/AL (판례 03/2016/AL); Án lệ 82/2025/AL (판례 82/2025/AL)

## 원문

- [Luật Hôn nhân và gia đình, VBHN 121/VBHN-VPQH](https://static.luatvietnam.vn/xem-noi-dung-file-van-ban-hop-nhat-121-vbhn-vpqh-nam-2025-do-van-phong-quoc-hoi-ban-hanh-hop-nhat-luat-hon-nhan-va-gia-dinh-410916-d5/uploaded/vietlawfile/2025/9/121_vbhn_vpqh_2025_110925083510.pdf.aspx)
- [Án lệ 03/2016/AL](https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/portal/anle/chitietanle?dDocName=TAND014299)
- [Án lệ 82/2025/AL](https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/portal/anle/chitietanle?dDocName=TAND373133)

참고용이며 업데이트일 기준 유효한 법령에 따릅니다. 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다.